八、开发容量与人口预测

（一）地块开发规划指标与技术经济指标

1、地块开发控制指标

根据《钱江新城核心区块控制性详细规划》对本次规划区域各地块的各项指标控制要求，本次城市设计中对具体大地块进行了细分，进一步明确了各地块的用地划分和开发容量控制，具体见附表三。
钱江新城核心区区块开发容量一览表(表一)；
规划用地平衡表(表二)；
地块指标一览表(表三)；

2、规划技术经济指标
具体见附表四

（二）商业、旅馆规模预测

考虑到核心区新安江路和灵江路所围合的范围（C区）主要建筑为市民中心和大剧院等文化类建筑，包括F区内的会展中心，它们所提供的外来就业岗位相对较少，也很难预测，因此对建筑容量与就业人口预测时将不重点考虑这方面因素，但在进行旅馆、商业面积测算时兼顾它们的使用要求和对外来人员的吸引。根据本设计，核心区总建筑面积约730万平方米，扣除规划和保留的住宅及其配套建筑面积56.6万平方米，和文化、展览、会议中心、市民中心、大剧院及预留用地建筑面积约56.5万平方米，规划的金融商务、办公、商业、宾馆、酒店式公寓等建筑面积共约617万平方米（含保留的约27万平方米公共建筑面积）。

根据国内外大多数CBD测算就业岗位的经验，一般平均每就业岗位为25-30平方米，则杭州市钱江新城核心区可提供就业岗位约20-25万个，其中规划提供约19-24万个。

1、旅馆面积预测

旅馆面积的预测是基于核心区的总就业人数的，其比率为每25个就业机会需要一间客房，这主要考虑了以下几方面因素：
上海陆家嘴中心区采用25个就业岗位一间的预测值，与之相比，钱江新城核心区作为商务中心虽然在等级、地位及对外来联络工作人员的吸引上不及上海陆家嘴，但它位于钱塘江边，是发展杭州城市型旅游、会展旅游、新文化旅游的新增长点，杭州作为国际性风景旅游城市，历来充满着对游客的吸引力，加上核心区内商务、商业、文化、会展等多种设施共存，活动内容丰富多彩，必然会为这里的旅馆业带来商机。因此，规划认为以总就业职位20-25万个计算，将导致8000-10000间客房的需求。

核心区内应该设置四星、五星级的大、中型旅馆，沿江地带安排300间左右的中型宾馆，其余地区每旅馆客房数要求在500间以上，按照一般每客房建筑面积为85-100平方米（包括门厅、大堂、会议室与会议大厅、餐馆等）计算，则规划区域内的旅馆面积约为80-85万平方米。

规划建议：

钱塘江绿带内安排8-10个60米高的点式旅馆，总客房数在1500间左右。

会展中心附近应至少设置一个规模在1000间以上的旅馆。

在A、B、D、E四个区块内均应设置一个规模在1000间以上的旅馆。

可设置与商务办公建筑结合的宾馆设施，但必须处理好内部交通组织与出入口。

2、商业面积预测

西方大城市中央商务区的商业出租面积可达到每就业岗位4平方米左右，如加拿大多伦多市中心区商业面积约为每就业职位3.6平方米，基于这一原则，考虑到设在钱江新城核心区内的地面商业将以零售和精品店形式为主的，大规模购物中心和超市较少，而地下空间的商业开发较为突出，因此其预测指标相对略低，建议采用3平方米/就业岗位，则规划区域内须提供60-75万平方米的商业出租面积，或75-90万平方米的商业建筑面积，其中包括了购物中心、百货公司、地下、沿街以及裙房上层的商业空间。

规划建议：

1、地下波浪文化城、新安江中心、奉化江中心、富春江购物走廊将有商业建筑面积约30万平方米（含私人开发部分）；

2、地面层奉化江商业中心、新安江商业中心及沿支路路的零售店面建筑面积约35万平方米；

3、地上二层以上商业建筑面积15-20万平方米。

（三）就业与人口预测

钱江新城核心区是杭州目前规划的办公建筑最集中的地区，它将成为一个巨大的就业中心，预测到2020年区内总建筑面积约730万平方米，其中商务楼、金融中心、办公综合楼的建筑面积比例占到总建筑面积的60%，居住总就业人数在20-25万人左右，其中70%将工作于各类金融与办公楼内，作为比较，多伦多市中心区办公楼就业人数约为总就业人数的62%，陆家嘴为73%。

1、办公楼类就业人数——综合使用中的办公、金融办公和一般办公等

基于每25平方米/职位的测算基数，高于上海（18平方米/人），而接近多伦多（23平方米/人）同时，在估算就业人口时，采用标准空置率为5%。则办公类就业人数为16.6万人

2、旅馆业从业人员

每客房一个就业职位，即8000-10000个。

3、商业零售业就业人数

分别预测全职人员和兼职人员，主要基于西方国家现行模式——即商店兼职人员比例较大而得出的，比例如下：

每38平方米商业建筑面积有1个全职岗位；

每60平方米商业建筑面积有1个兼职岗位。

以上比率参照多伦多1992年经验数据：即中心区每58平方米一个全职，每89平方米一个兼职，本预测根据上海预测数字而降低标准是因为：

本地区大量人口与低人工的现状；

中国有迎宾等辅助工作的传统；

有开设规模小而雇员/面积比率较高的商店的趋势。

根据上述预测，商业零售业应有全职人员2-2.3万人，兼职人员1.2-1.5万人，整个商业零售业从业人员约3.5万人。

4、居住人口预测

区域内的居住性建筑分两类：

一是豪华公寓，供家庭使用，居住者为本地居民，每户建筑面积约120平方米，每户按3人计；目前规划范围内规划有居住建筑面积8.6万平方米，650户；

另一类是酒店式公寓，可住可商（SOHO），供商务人士使用，居住者大多为长驻人员，但非本地居民，按照每户建筑面积100平方米（含公共部分和服务面积），每户2人计；假定建设酒店式公寓60万平方米，约则有6000个标准单位，提供居住人口8000-12000人左右。

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